空き家解体費用が高い!補助金は出る?空き家の処分費用に使えるローンは?

空き家解体費用が高い!補助金は出る?空き家の処分費用に使えるローンは?

空き家を解体している

空き家解体費用の補助は受けられる?空き家処理に活用できるローンは?

総務省統計局の調査によると、日本全体の空き家率は2013年時点で13.5%、さらに年々右肩上がりになっていることから、将来的により深刻な問題になることが予測されています。ご自身の身近にも、相続で空き家を所有することになったなど、空き家と関わっている人がきっといるでしょう。
空き家は放置しておくとさまざまなリスクを抱えることになります。倒壊や火災などによる物理的リスク、またそこから発生する損害賠償などの責任リスク、不審者侵入のリスク、特定空き家に指定されることで固定資産税がアップするリスクなど、枚挙にいとまがありません。
今回は、空き家を解体処分する場合にかかる費用やもらえる補助金、使えるローンについてご紹介します。

空き家問題が深刻化

空き家の和室

空き家は地方に限らず、都市部においても増加の一途をたどっています。高齢独居世帯の増加で、高齢者が介護施設に入ったり、相続が起こったりするタイミングで空き家となるケースが多く、一度空き家になってしまった住宅は、そのまま長期間放置される傾向にあります。

空き家問題の現状と「空き家対策特別措置法」の施行

荒れ果てた空き家

使用しないのであれば、所有者もしくは相続人が建物を解体処分すればいいようなものですが、それを阻む一因として、固定資産税、都市計画税の住宅用地特例があります。
この特例は、住宅用地に利用されている土地の固定資産税を6分の1に(200平米を超える部分は3分の1)、都市計画税を3分の1に(200平米を超える部分は3分の2)に減額するという措置です。

もし住宅を解体して更地にしてしまうと、固定資産税、都市計画税の負担が大きくなってしまうのです。それゆえ、保有する場合は建物を残しておいた方が良いというように判断されることが少なくありません。結果的に、空き家は現状維持のまま朽ちてゆくケースが多くなり、近隣の住環境が悪化する要因になってしまうのです。

しかし、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」によって、適切に管理されていない空き家は「特定空き家」に指定される可能性が出てきました。「特定空き家」に指定され、さらに勧告を受けた場合、上記の固定資産税等の住宅特例から適用除外とされますので、固定資産税等の負担が6倍弱になります。つまり、これまでのような無関心な保有者に対する警告とも言えるでしょう。

空き家を保有するリスク

空き家で火災が発生している

倒壊や火災のおそれ

空き家を保有することで、保有コストが発生することは言うまでもありません。むしろそれ以上に危惧すべきは、老朽化による壁や屋根の剥離、建物自体の倒壊でしょう。台風や大雨で屋根瓦が飛び、あるいは外壁がめくれ、そこから劣化によって建物全体が朽ちていくのは珍しくありません。

百歩譲って当該空き家がつぶれてしまうだけならいいかもしれませんが、住宅密集地では隣家を巻き込むおそれもありますし、近隣住民や通行人にケガを負わせるリスクもあります。もしもそんな事態になった場合、工作物責任として所有者が民事上の責任を負わなければなりません。

さらに、空き家は放火魔に狙われやすいというリスクもあります。また、老朽化した建物の場合、電気配線なども同じく老朽化していますので、ネズミなどが配線をかじってしまい、そこから電気火災につながることもあります。火災も倒壊と同じく、隣家などへの影響が大きく、管理状態から重過失によって火災が起こったと認定されれば、隣家などへの賠償責任を負わなければなりません。

不審者侵入のおそれ

また、倒壊や火災とは違いますが、不審者が侵入して住み着いてしまうおそれもあります。土地を勝手に占拠されるだけでも問題ですが、さらに深刻なのはそこが犯罪の拠点などに使われてしまうことでしょう。治安悪化の要因にもなりますので、自治会からも問題視されます。もしもこのような不正な利用をされた場合、近隣住民からの連絡で問題発覚することになります。問題が解決するまで近隣住民からのクレームを受け続けることにもなりますので、もはや放置するということはできなくなるでしょう。

所有する空き家が自宅の近所で、常に目が届くというのならこういったリスクは少ないかもしれませんが、遠方の場合は知らぬ間に大変な事態になっている可能性があります。将来的にも利用するつもりがないのなら、早めに解体もしくは売却する方が良いでしょう。

空き家解体費用について

空き家をそのまま放置しておくことは、多くの問題とリスクを抱えることになるということが分かりました。それでは、実際空き家を解体処分する場合、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。

費用の目安

空き家の解体費用を計算する

空き家の解体費用は、建物の構造によって大きく変わります。木造よりも鉄骨造、さらに鉄筋コンクリート造の方がもっと単価が高くなるのは想像に難くないでしょう。戸建て住宅に限って言えば、木造が圧倒的に多いのですが、車庫部分だけ鉄骨にしているなど、木造と鉄骨造を組み合わせた構造のものもありますので、まずは当該建物の構造を確認することが重要です。
なお、古い鉄骨造の場合など、アスベストを使用しているケースもありますが、こういった場合はアスベストが飛散しないように慎重に解体する必要がありますので、解体費用は高くなる傾向があります。

また、隣家と接している、あるいは壁や柱を共有している場合は、建物を切り離して養生する必要がありますので、その分の費用も見ておく必要があります。
さらに、前道の広さなども解体費用に影響してきます。工事車両が現場まで入れるかどうかによって、解体に使える機械が変わります。前道が細い場合などは、人力で解体し、一輪車で廃材を運ばなければならなくなりますので、作業単価はグンと上がります。

その他、基礎の状況や地盤面の高さなど、さまざまな要素によって費用は増減しますので、ひとくちに目安というのは言いづらいものですが、あえて言うなら木造1坪あたり4~5万円というところではないでしょうか。仮に延べ床面積(2階建てなら1階と2階の面積の合計)が30坪(約99.17平米)としたら、120万円~150万円くらいが目安となります。建物内に家具家電などの家財が残っている場合、これに処分費用が上乗せされます。

見積もり時点で分からなかったことが解体途中で判明することがありますので、注意しましょう。例えば、地中残存物(昔の廃材などを埋めたゴミや、井戸、防空壕など)が出てきた場合、撤去や埋め戻しの費用が追加されてしまいます。その土地の地歴(過去の土地の利用状況)が分かれば、残存物が出る可能性も想定できますので、あらかじめ可能な範囲で地歴を調べてみるのも良いかもしれません。

支払い方法

札束

空き家の解体費用の支払い方法は、解体完了後に一括で支払うケースがほとんどです(現金払い、もしくは振り込み)。解体見積もりを取って、解体を依頼してから約2~3週間で解体は終わります(建物の規模や状況にもよります)。完了後は速やかに費用を払わなければなりませんので、あらかじめ解体を依頼する時点で、工期の目安と支払い時期を確認しておきましょう。
解体作業途中で金額が変わる場合は、都度増額分を把握するようにしてください。完了後に金額をめぐって解体業者とトラブルになるケースもありますので、万一追加費用が必要な場合は、事前に連絡をもらえるように依頼しておくと良いでしょう。

空き家解体費用の補助金制度

空き家問題を解消するために、各自治体でさまざまな取り組みがなされています。その一環として、空き家解体費用に関わる補助金制度が挙げられます。制度の内容は自治体によって異なりますので、ここでは参考までに京都市の事例をご紹介します。

京都市の空き家解体補助金制度

京都市内の風景

京都市は、防災まちづくり推進事業として、「老朽木造建築物除却事業」という取り組みをしています。その内容は文字通り、老朽化した木造建築物を除却するのに補助金を出すというものですが、下記のような補助内容となっています。

補助金の額:解体費用の3分の2(上限60万円まで)

対象物件:次の1、2の要件を満たすもの

  1. 次のいずれかに該当するもの
    1. 優先地区等指定区域内の細街路(道路の幅が4m未満)に接していること
    2. 袋路(道路の幅が4m未満の行き止まりみち)に接していること
    3. 幅員8m未満の道にのみ接していること
  2. 昭和56年以前に建築された建物であること
  3. 跡地の要件:菜園や駐輪場などとして適切に管理すること

また、跡地を防災広場などに利用する場合は、次のような補助が受けられます。

補助金の額:解体費用の10分の9(上限100万円まで)
広場整備費は全額補助(上限200万円まで)

対象物件:次の1、2の要件を満たすもの

  1. 次のいずれかに該当するもの
    1. 優先地区等指定区域内にあること
    2. 細街路(道路の幅が4m未満)に接していること
  2. 土地面積が40平米以上

跡地の要件:地域で公共利用されること、
京都市に5年以上無償貸与すること、
町内会が維持管理することなど

その他、道路に面する部分に設置された一定のブロック塀を撤去する際に補助金が受けられる制度もあります。建物本体のみならず、他者へ危害を加える恐れのあるブロック塀などは、早めに対策が必要ですので、あわせてご検討ください。

なお、補助金には予算がありますので、年度内でも予算が消化された時点で補助金制度が終了してしまう可能性があります。利用を検討する際は、あらかじめ市役所等に確認するようにしましょう。

空き家解体費用に利用できるローン

電卓をたたいてローンを計算する

解体工事を行う際、建物の規模にもよりますが、100万円~200万円の費用がかかります。解体業者への支払いは、基本的に工事完了時に一括払いなので、費用負担が大きいと感じる方が多いでしょう。自治体からの補助を受けられるとしても、工事完了後1カ月ほどかかる可能性がありますので、工事代金は立て替え払いしなければならないのです。

そんな時に利用したいのが、解体費用に使えるローンです。「空き家解体ローン」という名称の商品を打ち出している金融機関もありますが、多くはリフォームローンの中での取り扱いとなっているようです。

解体ローンは、文字通り解体費用にのみ利用できるローンです。借入上限額がリフォームローンに比べて低めに設定されていることが多く、また補助金を受ける場合は補助金分を除いた自己負担部分までしか借りられないというケースもありますので注意が必要です。その一方で審査は緩く、比較的借りやすいローンだと言えるでしょう。
リフォームローンは通常、名称の通り住宅のリフォームに使うものですが、利用目的に住宅の解体が含まれていることもあります。こういったローン商品を利用することで、解体費用を捻出することができます。

リフォームローンの中には、土地建物を担保にする担保型ローンもありますが、解体費用に必要な100万円~200万円程度であれば、無担保型のリフォームローンでも十分に賄えますので、心配はいりません。

また、解体ローンやリフォームローンなどの目的ローンに限らず、金額によっては通常のカードローンの方が便利に利用できるケースもあります。金利は解体ローンやリフォームローンの方が低いのですが、例えば補助金が出るまでの1カ月間のつなぎ資金に使う場合など、利用方法によっては金利の差はそれほど負担にならない可能性もありますので、選択肢の一つとして考えてみてはいかがでしょうか。

空き家解体費用にはカードローンを賢く利用

今回は、空き家を解体処分する場合にかかる費用やもらえる補助金、使えるローンについてご紹介しました。
空き家を放置するリスクは分かっていても、いざ解体しようとするとお金がかかってしまいます。まずは自己負担を少しでも減らすため、補助金制度を活用しましょう。補助金制度に関しては自治体によって取り扱いが異なりますので、空き家の解体を検討されている方は一度お住まいの自治体の補助制度をお調べください。
ただ、いずれにせよ補助金で全額賄うことはなかなか難しいのが現状です。自己負担部分や補助金が出るまでの立て替え払いは自腹で負担しなければなりません。決して小さな金額というわけではありませんので、解体ローンやリフォームローン、さらには利用用途に制限のないカードローンを賢く利用して、家計に負担をかけない方法を考えましょう。

田中 裕晃
田中 裕晃

ファイナンシャルプランナー
日本FP協会主催「くらしとお金のFP相談室」で平成29年度相談員担当

大手賃貸仲介業者に就職、新人賞獲得。店長職を経験後、売買仲介業者として独立。 その後、創業者杉本雅幸の後継として株式会社大峰の代表取締役に就任、現在に至る。住宅の取得やそれに付随するライフプランニングの設計、資産の組み換え、相続対策などに関しての相談業務を行っている。

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